南港區的都市計畫和地方發展課題
南港正在大量的進行都市更新，甚至說是建物更新，外加近鄰縣市長選舉，剛好每次都剛好週期跟都市更新週期都跟縣市長選舉週期接近，一項四年（縣市長），一項五年唯一單位（都市計畫各階段，每一動作到完成至少四階段）。 先來說說光臺北市主要一棟老舊建物更新需要兩種法規，一是 「臺北市都市計畫施行自治條例 」 ，二是 「臺北市土地使用分區管制自治條例 」 。先決定好建築基地為何種分區，才能決定基本的容積率、建蔽率，這兩種數字的說明在108課綱普通高中地理課程有說明（如下圖），當然如果規畫為特定用區，則會在相關都市計畫書內重新訂定。 圖：龍騰版108課綱容積建蔽率說明 因此在 特定用區 內相關使用則不適用 原始 基本容積、建蔽規範，但原則上不超出此一規範要點。但還是每五年一個階段一個階段走，因此常常會跟縣市長選舉或總統大選撞期；但要記著幾點： 1.每次更動基地範圍需要重新簽名。 2.每階段的會議均需要簽名。 3.因此每次都市更新異動都需要簽名。 就連臺北市政府正在狂推的 7599方案 ，實際上改成兩年一個階段，只要原始基地( 2000坪以上 )，在推動區內就可以申請；但只要其中一個階段無法滿足，則該基地（ 同一範圍內 ）兩年不得申請，需要更換或變更基地範圍，這需要重新再走一次申請流程（如下圖）。 圖：臺北市政府都市發展局都市更新處7599流程 這樣一來剛好又遇到整體週期跟縣市長一致，但從近幾年的天災（包含地震、颱風和土石流），可以看見建物的新舊和建物並無正相關，例如：台南維冠大樓、知本飯店等；但RC建物最擔心的是 氯離子過高 和 酸雨 ，這是不爭的事實，也是現有所有建物都擔心的問題，但這些課題不單純是建物老舊，主要先從 地質結構（是否處於高土壤液化潛勢區域）、地基設計課題（何種地基設計） ，才能到建物本體的容積率、建蔽率關係，這才關連到建築本體計算的範圍，但建物扣除必要公設（ 樓梯、電梯、消防、水電、管線等必須設備 ），才能達成全部建物計算的範圍和預定給相關權益人使用者的權益。 另外補充一件重點，目前雙北的都市更新策略有很大的差異，臺北市建商偏好 權利變換 ，新北市偏好 協議合建 。這兩種最大的差別在於，臺北市在初期建商評估原有建物價值時，會壓的很低，彷彿土地價值不存在。新北則會考量原有住戶的權益，盡可能保留原有住戶權益，會蓋出兩種型態的建物。而臺北市在扣除建物成本後，原...
