都更的問題和政客的滿口大夢的謊言
從我開始學都市計劃開始，都市更新一直都是要解決房屋老化、改善居住環境的手段，但實務面上我卻大量的看到負面教材，為何我會這樣認為呢？ 首先先說現在新建的房屋商品，除了必須的樓梯、電梯、停車場車道外，其他的公設被塞入整個物件產品中，而這些在都更中更是浮濫，原本的老舊公寓幾乎0公設的狀態下，這些額外的差距往往就是讓原居住者覺得不可思議的部分，甚至新屋的管理費也很多部分在支付些設施。 再來就一般房屋新建成本中，最高的是土地成本，但都市更新土地成本是原居住者持有，而營建署公告的營建成本跟現在房屋售價有很大的差距，大概幾乎是臺北市新成屋售價的零頭這種概念這也是讓原住戶很疑惑的地方，特別是都更前實施者都要做估價的動作，就之前看到大約是新成屋售價的30％左右的落差，而在鑑價這部分是實施者去找來鑑價單位來評定原有建物和土地成本，也是讓大家一直覺得疑惑的地方。 當然這些建商實施者不是沒有專業部分，因為他們知道怎樣拿到更好的容積率，可以讓房屋蓋的更高、更多樓地板面積，但這部分資訊和專業也是一般人望項其背的，只是隨著地震又開始大量的討論防災都更的推動，當然回歸都市更新的本意，這絕對是好事，但至少在雙北地區，卻是大量讓原居住者恐慌和不信任的問題，因為在原土地持有者和原來居住品質尚可的條件上，都市更新很多的是乞丐趕廟公，房屋變成炒作標的，而原住戶只能移居到郊區或居住機能不良的地方，也因此為何這幾天一堆鼓催都市更新的政治人物不敢明說的部分。 這問題有沒有解方呢，當然有把建築成本、規劃成本詳實計算，而不讓其中可以上下其手的獲利給強大化，至少壓縮到總體的10%內，而不是接近60%，要注意營建成本有把建築材料、代銷、營建工人的成本都計算進去了，所以也是為何並沒有因為房價高漲，相關的產業底層人員薪水沒有漲的原因，所以都市更新不是萬惡，但已經被相關利益者從裡面把他們自己的惡魔養太大了！！！